マンションの消費税還付を受けるために課税売上割合を上げる裏ワザ?

賃貸マンションの建物取得に伴う消費税は原則として控除できない

消費税は、間接税であり、事業者は最終消費者が負担した消費税額を申告納税を通じて国に届けます。

ですから、事業者は消費税の申告納税をするものの、その負担をしているのは最終消費者であり、事業者は消費税の負担をしないのが原則です。

そのため、事業者が納税する消費税額は、売上等に伴い預かった消費税額ー仕入れ等に伴い支払った消費税額であり、仕入れ等に伴い支払った消費税額のほうが大きい場合差額の還付を受けることもできます。

しかし、消費税の納税額の計算上控除できる消費税額(仕入控除税額)は、消費税の課税対象となる売上高(課税売上)を獲得するために掛かったもののみであり、消費税の課税対象ではない売上高(非課税売上)に対応するものは控除できないことになっています。

なんとも納得のいかない制度ですが、結果的に賃貸マンションのオーナーは多額の建物取得に伴う消費税を支払いながらも消費税の控除ができず、”自腹で負担”をすることになります。

それを避けようと、法の盲点をつくような対策が取られ、それを封じ込めるような規制がされるということを繰り返してきました。

そこで今回は、最近こんな形でマンション消費税還付を受けようとしていますという事例について見てみようと思います。

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一括比例配分方式であれば、非課税売上対応分の消費税の控除の余地も

消費税の仕入控除税額は、課税仕入れ等に係る消費税の額をそれぞれ課税売上に対応するもの、非課税売上に対応するもの、共通して対応するものに分けます。

課税売上に対応するものは控除可能、非課税売上に対応するものは控除不可であり、共通対応するものは、その消費税額に「課税売上割合」を掛けた金額が控除可能になるのです。

 課税売上割合=課税売上高/(課税売上高+非課税売上高)

これを「個別対応方式」といいます。

この「個別対応方式」であれば、賃貸マンションを取得しても本来は非課税売上に対応するので消費税の控除が一切できません。

しかし、「一括比例配分方式」というものを選択した場合、その仕入れ等が課税売上対応か非課税売上対応かを区別することなく、課税仕入れに係る消費税の総額に課税売上割合を掛けた金額を仕入控除税額とすることも出来るのです。

消費税の控除方式の選択で税額に大きな差が!個別対応方式と一括比例配分方式

そのため、最初に課税売上である事務所部分や駐車場のみを可動させたり、自動販売機を置いたりして課税売上割合を高めた上で、マンションの建物の引き渡しを行い、一括比例配分方式を適用することで、マンションの建物取得に伴う消費税の控除を行うことが可能になるということも。

もちろん、そのための規制はあり、課税売上割合を「一時的に」作為をもって高めたとしても、マンションの建物などを取得した課税期間の初日から3年を経過する日の属する課税期間において著しく課税売上割合が変化している場合には、控除した消費税額を元に戻すような調整がされます。

ところが、その規制は3年経過後までに簡易課税や免税に変更された場合は対象外という間抜けなものであったのを突かれたため、今度は一定金額以上の固定資産等を取得した場合、3年間は免税や簡易課税になれない「3年縛り」などという訳のわからない規制とその抜け穴をつくというイタチごっこが繰り返されました。

課税売上割合が著しく変動したときの調整|タックスアンサー

1000万円以上の設備投資をしたらしばらく簡易課税は選択できないこともー高額特定資産取得の消費税の特例

多額の課税売上高があればマンション消費税還付は堂々と可能

しかし、元々、多額の課税売上高のある”本業”のある会社であれば、賃貸マンションを取得し多少非課税の売上が生じたとしても全体では高い課税売上割合であるため、「一括比例配分方式」を選択することで、その建物の課税仕入れに係る消費税額の大半を控除することが可能になります。

3年経過後の課税売上割合もさほど変わることがないでしょうから、規制の影響を受けるようなことも先ずないでしょう。

これは、なんらやましいことではなく、当然の選択だといえます。

言いかえれば、賃貸マンションのオーナーは、物販やサービス業など課税売上高の生じる事業で多額の課税売上高を上げさえすれば、マンションの消費税還付を受けることが可能になるわけです。

だからといって、そう簡単には、多額の売上高を上げるまで事業を軌道に乗せることなどできません。

中には、事業がうまく行かずにマンションの還付額以上の大赤字となることもあるでしょう。

金地金の売買は課税対象、金ETFは非課税

では、できるだけ手間がかからず、課税売上高を大きくなるビジネスはないのでしょうか。

さて、有価証券の譲渡については、非課税売上とされています。

この消費税が非課税となる有価証券は、金融商品取引法第2条第1項に規定する有価証券(ゴルフ場利用株式等を除く。)とされています。

非課税となる有価証券の範囲と課税売上割合の関係|タックスアンサー

この有価証券の中には投資信託やETF(上場投資信託)なども含まれ、それらの運用対象が金のような貴金属の場合もあります。

金を運用対象を金とした「金ETF」の譲渡については、有価証券であるため消費税は非課税となり、その譲渡対価の5%が非課税売上とされます。

一方で、金地金そのものの取引については、有価証券ではないため、資産の譲渡等として消費税の課税対象となるのです。

(証券会社を通じた消費寄託の場合、直接の金地金の取引ではなくなるため、消費税の課税対象とはなりません。)

貴金属を譲渡したときの税金|金地金、純金積立、金投資口座、金ETFの違い

つまり、消費税の課税対象である金地金の転売を繰り返すことで課税売上高を積み増し、課税売上割合を高めることは可能になります。

これならば、新たに物販やサービス業の事業を起こすよりも、リスクは小さく課税売上高を一気に大きくできそうです。

「3年縛り」の判定の場面もずっと同じように転売をすることでクリアできそう。

なんだかなあ、という気もしますが。またなにか別の規制が入ったりもするでしょう。

このように「マンション消費税還付」については、規制とそれをすり抜ける方策のイタチごっこが繰り返され、おかげで全然関係のない”善良な人”まで消費税の控除額に大きな影響を受けています。

そもそも、なんで非課税売上に対応する仕入れ等の消費税は控除できないんでしょうね。全く意味がわかりません。

消費税法が複雑になる諸悪の根源はここにあるといえます。

間接税なのだから、単純に「事業者は預かった消費税から支払った消費税額の差額だけを納税する」ようにしてくれればいいのに。

インボイス方式で益税も潰すなら非課税売上対応の消費税が控除できない控除対象外消費税の問題も一緒にクリアにして、シンプルな仕組みにしてほしいものですね。

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