結局、社長の自宅は持ち家がいいの?、賃貸がいいの?
結局、どっちがいいのさ、持ち家と賃貸
「マンションは購入するのと、賃貸にするのではどちらが得なのか」という話は、個人向けのファイナンス雑誌やサイトなどでは何度も言及されてきたテーマです。
ファイナンシャルプランナーの中にも、持ち家派、賃貸派がいて結局どちらがよいのかわからないと言う人も多いのではないでしょうか。
さて、今回は、中小企業のオーナー経営者だったら、自宅は持ち家が良いのか賃貸が良いのかについて考えてみようと思います。
持ち家=自分が店子の不動産投資
まず、私の「自宅は持ち家と賃貸では、経済的にどちらが得なのか」という質問に対する答えは一つです。
「そんなもん、株は買ったら儲かるのか、金利は固定と変動ではどっちが得なのかと同じ質問でわかるわけない。それが予想できるなら、人の申告書など書いていない」というものです。
これはどういうことかというと、自宅を持ち家にするのか賃貸にするのかを比較するには、「持ち家=自分が店子の不動産投資をする」と考えるとわかりやすいと思います。
不動産投資の損益は、賃貸収入だけで決まるものではありません。
譲渡による損益を加味した上ではじめてその投資の成果がわかります。持ち家=自分が店子の不動産投資ということになれば、その投資の成果はその持ち家を売った時の値段次第であり、売ってみるまでわからないということなのです。
つまり、賃貸との損得の比較もその持ち家を売った時の値段によって変わるということでしょう。
だから、個別に言うとどっちが得かと言われてもわからんと申し上げたのです。
ただ、一般論として、持ち家と賃貸の損得の比較はおぼろげながらであれば可能だと思います。
その前提は、この世で不動産賃貸業が成立しているというのは、
オーナーはその投資リスクを負うことで、期待される利益を得ているということです。
つまり、不動産投資に必要なコストに一定の利益を乗せて
店子に賃貸をしているということでしょう。
ですから、やれ持ち家は固定資産税や修繕費が掛かるだの、地震のリスクを被るだのといわれても、それらのコストをひっくるめてそれにオーナーの利益を乗せた水準の家賃を店子は支払っているのです。
一方で、持ち家=自分が店子の不動産投資でありますが、他人に貸せばその賃料は課税対象になるのに、”自分が受け取る”賃料は課税対象になりません。
結果として、自分の利益分だけそのまま自分に戻ってくるので、その店子であるオーナーは「原価」でその家に住むことが出来るはずです。
ちょうど、個人経営の八百屋さんが、売れ残った野菜を仕入れた値段で食べられるようなものです。
また、持ち家としてのマンションは、そもそも「その部屋に一定期間住んでもよいという権利」のようなものなので、それをまとめて一括払いで購入している以上、細切れで短期的分の購入よりもなんらかの「割引」があることも理解できるでしょう。
投資の世界でどちらかが絶対に得をする取引など成立しない
これらを考慮し、持ち家と賃貸とで損得のない水準で
賃料の相場が形成されるので、持ち家と賃貸では本来損得などない。
持ち家ならばローンの支払が終われば資産になるが、賃貸ならば何も残らないから損というわけでもありません。
そもそも投資において、必ずどちらが得だと言い切れるような取引では、確実に損するほうを選択する人などいないので、成立しないのです。
つまり、持ち家にすることは、投資のリスクを負い、すぐに希望の値段で売れるとは限らないことによる転居の成約があったり、住む人のライフステージに合わせた戻りの変更がしづらいといったデメリットを受け入れるということです。
一方で、賃貸とは持ち家よりも割高なコストを負担することで、地価変動などのリスクを回避し、ライフスタイルに合わせた変更の自由を手に入れるということだと言えます。
要するに、どちらを選ぶかは損得の問題ではなく好みの問題だといえるでしょう。
社長にとって持ち家は武器にも重荷にもなる
では、オーナー中小企業経営者にとって持ち家とはどんなものなのでしょうか?
それを知る一つの側面は「資金調達」です。
まず、持ち家であれば、住宅ローンの利用が可能です。
中には、余った資金の繰上償還が大好きな人もいますが、35年低利固定のローンなど事業資金ではありえないくらい有利なものです。
支払利息が損金にならないことを差し引いても、十分魅力的な資金調達方法だと言えます。
また、持ち家に担保余力の余裕がそれほどなかったとしても、貸したいと金融機関が思っているのであれば、評価を引き上げるなどしてどうにか貸すための「材料」にしてくれます。
一方で、何もないものは、努力のしようもないのです。
これが、中小企業オーナー経営者が持ち家にする一つ合理的な理由となります。
もう一つの側面は「信用」です。
実は、担保余力としてだけでなく、中小企業のオーナー経営者が持ち家かどうかに金融機関や取引先は強い関心を示しています。
というのも「自宅」について、多くの人は思い入れが強いため、その家を守るために必死に事業を継続しようと思うものです。
それが、お金を貸す側や商材の納入する側に対して大きな信用となるのです。
しかし、この思い入れが逆に作用することもあります。
それは、事業は行き詰まり、再起を図ろうとする時です。確かに、親類縁者など支援者がいれば、破産をしながらも自宅を確保する方法はなくはないです。
しかし、それを破産を選択する絶対的な条件にしようとすると、再起のハードルがかなり上がり、債務を清算して新たな出発をするための時間も余計にかかるようになります。
逆に言えば、中小企業のオーナー経営者で自宅が賃貸という人は、最後の踏ん張りが効かない「浮き草」的な見方を金融機関や取引先からされていることは知っておいたほうが良いでしょう。
(同じ理由で守るべき家族のいない独身者もそのように見られます)
要するに、中小企業のオーナー経営者にとって、自宅は武器にも重荷にもなるということなんですね。
ちなみに、持ち家にするにしても、賃貸にするにしても「税務上」は法人名義にしたほうが有利ですが、その話は、また別の機会に致しましょう。
<出典>
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