消費税増税前後の賃貸契約についての消費税まとめ|賃貸契約の更新料の消費税の税率はどっち?

消費税率アップ前後の取引はどちらの税率になるのか悩ましい

2019年10月に消費税率が8%から10%になりますが、その前後の取引についてどちらの税率が適用されるのか判断に悩むケースが多いもの。

さらに、本来であれば、増税後の10%が適用されるべきなのですが、一定の要件を満たす取引については8%の税率が適用される「経過措置」というものがたくさんあるのです。

それら、消費税率増税前後の支払いでどちらの税率が適用されるのか悩ましいのが「賃貸契約に伴う賃料など」。

そこで、今回は「消費税増税前後の賃貸契約に伴う消費税率」についてまとめてみることにします。

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事業用の家賃については、10月分から消費税率10%に

不動産の賃料についての消費税の計上時期については、所得税や法人税と同様、「契約や慣習で支払いを受けるべき日」とされています。

しかし、消費税増税時期をまたがる取引について、どちらの税率を適用するかは「役務提供完了の日」の税率を適用するものとされています。

そのため、不動産の賃料については、消費税の課税取引があったのは「契約書上支払いをすべきと定められた日」とされますが、適用される税率は、その役務提供完了の日=月額賃料計算の末日とされます。

つまり、10月分の家賃を9月末に支払うと契約書で定められていても、10月分の賃料=10月31日を末日する月額賃料であるため、その10月分の家賃については、消費税率10%が適用されるということです。

税理士も間違えた不動産賃料の消費税増税の時期|10月分の家賃を9月末に支払う契約のときの消費税率は10%?8%?

10月以降の賃料でも8%が適用される経過措置

2019年10月分以降の賃料からは、消費税率10%が適用されるのが原則ですが、一定の要件を満たす場合には消費税率8%が適用される「経過措置」があります。

なお、この経過措置は、「消費税率8%を選択できる」というものではなく、要件を満たすのであれば、必ず消費税率8%を適用しなければならないのです。

では、賃料についての経過措置の適用要件はどんなものなのでしょうか。

具体的には、下記のすべてを満たす契約については、その契約期間内の賃料には消費税率8%を適用しなくてはなりません。

(1)2019年3月31日までに締結された契約に基づく賃貸借であること

(2)2019年9月30日までに賃貸借が始まっていること

(3)資産の貸付期間とその期間中の対価が定められていること

加えて

(4)その「対価の額の変更を求めることができる」旨の定めが「ない」こと

または

(5)一方または双方が「いつでも解約を申し出ることができる」旨の定めが「ない」こと並びにその賃料の合計が資産の取得費+付随費用の90%以上となることが契約書で定められていること

このうち(5)はリース契約では見られますが、不動産の賃貸借では現実的ではないため、不動産賃貸借で経過措置の対象となるのは(1)+(2)+(3)+(4)が満たされたときということになるでしょう。

なお、自動更新の契約については、その最新の自動的に更新したとみなされると定められた日(解約申し出期限超過日)が2019年3月31日以前であれば、その契約期間内の賃料については消費税率は8%、2019年4月1日以後であれば、2019年10月分以降の賃料には消費税率10%となるのです。

契約期間中ずっと家賃の消費税率8%で良いという特例を受けるために契約書から削っておく必要のある文言

更新料の消費税率は更新料を支払うと定められた日で判定

建物の賃貸借契約が期限満了後再契約(更新)される場合、更新料の支払いがされることがあります。

では、この更新料については、いつの消費税率が適用されるのでしょうか?

その更新料は、「契約や慣習で支払いを受けるべき日」に消費税の課税取引があったとされています。

そのため、事業用の建物の賃貸契約に伴う更新料については「契約や慣習で支払いを受けるべき日」の消費税率が適用されることになるのです。

(居住用の建物の賃貸契約に伴う更新料は、家賃同様消費税は非課税となります。)

あれ?家賃も役務提供完了の日の税率で判断するなら、更新料もその役務提供完了の日=賃貸契約期間の末日の税率で判断するのでは?

そうなんですけどね。そもそもこの更新料というのが一体なんの対価なのかさっぱりわからない。なので、役務提供完了の時というのもよくわかりません。

ただ、中途解約をしたとしても返金されることはないことから、契約書で更新料を支払うと定められた日には役務提供が完了しているということなのかもしれません。

よくわからないですが、消費税が5%から8%に上がったときもそうだったので、今回もそういうことだと思うしかないですね。

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