2020年度から1000万円以上の居住用建物の仕入税額控除不可に

2020年10月以降取得の1000万円（税抜）以上の居住用家屋については、消費税の納税額の計算上、仕入れ税額控除の対象とならなくなりました。

これは、建物の取得と売却を繰り返す宅建業者については、非常に影響の大きな改正です。

さらに、インボイス制度になることで建物の消費税の仕入税額控除について取扱が改正される点もあり、もう訳がわからないことになりそうです。

そこで、今回は、宅建業者が建物を取得した場合の仕入税額控除についてまとめてみることにします。

まあ、最後まで読んで見て下さい、笑いますよ。宅建業者さんは笑い事じゃないですが。

現状、居住用の建物でも販売用であれば仕入税額控除が可能

一般の事業者は、資産の譲渡等に伴い支払った消費税については、それが課税売上高を獲得するための支出しか控除の対象となりません。

つまり、居住用の建物を取得しても、その賃料は非課税なため、消費税の計算上、消費税額を差し引く（仕入税額控除）ができないのです。

しかし、宅建業者の場合には、その建物が販売目的として取得されたものであれば、居住用であったとしても、その消費税額は仕入税額控除の対象となります。

逆に言えば、宅建業者であったとしても、自社使用や賃貸用として取得した居住用建物については、その消費税額の仕入税額控除はできないことになります。

では、賃借人がいるような物件を販売目的で取得した場合はどうなるのでしょうか。従来、販売目的（課税取引）であることを理由に全額を仕入税額控除の対象として申告しているケースが多かったことでしょう。

しかし、近年では、居住用の賃貸（非課税取引）と販売用（課税取引）に共通して対応するものとしてその消費税額に「課税売上割合」（課税売上高/課税売上高＋非課税売上高）を掛けた金額しか仕入税額控除はできないものとして税務調査で否認されるケースが増えています。

つまり、宅建業者が取得する建物の消費税仕入税額控除は次のようになるということです。

現状の宅建業者が取得する建物の仕入税額控除の可否

＊消費税の仕入税額控除が可能なものは、建物を取得した課税期間で控除を行います

2020年10月以降の建物の消費税仕入税額控除

本来、居住用家屋についての消費税については、その仕入税額控除はできませんが、法の盲点をつくような不自然な法形式を用いることで消費税の還付を受けているケースが多々ありました。

そのため、その法の抜け穴を塞ぐような税法改正が何度もされたのですが、それでも新たな対抗策が講じられるというイタチごっこが繰り返されていました。

マンションの消費税還付を受けるために課税売上割合を上げる裏ワザ？

そこで、とうとう、一律で「2020年10月1日以降＊に取得した1000万円以上（税抜）の居住用家屋については、その仕入税額控除は認めない」という大きな規制の網をかけてしまったのです。

なお、その建物を取得した日の属する課税期間の初日から3年以内に居住用以外に転用や譲渡をした場合には、取得の時ではなく、譲渡した時にその取得に伴う消費税額が仕入税額控除の対象となります。

宅建業者が販売目的で仕入れた建物については、3年以内には譲渡されることが多いと思われますので、その場合には、消費税の控除の時期が取得の時期ではなく譲渡した時期に変わるということになるでしょう。

＊契約が2020年3月31日までにされたものは、その引き渡しが2020年10月1日以降であっても従来どおりの取り扱いとなります。

この改正の結果、2020年10月1日以降取得分の建物については、その消費税の取り扱いが以下のように変わります。

2020年10月以降の宅建業者が取得した建物の消費税の仕入税額控除の可否

＊特に記載のないもので、消費税の仕入税額控除が可能なものは、建物を取得した課税期間で控除を行います

2023年10月以降の建物の消費税仕入税額控除

2023年10月より消費税の仕入税額控除の計算方法が、従来の請求書等保存方式からいわゆる「インボイス制度」に変更になります。

これは、消費税の仕入税額控除については、適格請求書（インボイス）に記載された金額によるものということ。そして、このインボイスを発行できるのは、課税事業者のみとなるのです。

帳簿等保存方式では、消費税の仕入税額控除ができるのか否かについては、その建物の用途・構造が事業用であるか、居住用であるかだけで判定がされています。

しかし、このインボイス方式になると、建物の用途・構造だけでなく「誰から買ったのか」によっても消費税の仕入税額控除の適否が変わることになります。

つまり、事業用であっても居住用であっても、その仕入先がインボイスを発行できない消費者や免税事業者であれば、消費税の仕入税額控除はできないのです。

ただ、これでは影響が大きいので、「宅建業者が販売用として仕入れた建物」については、例外として、消費者や免税事業者からの仕入れであっても、従来どおり消費税の仕入税額控除の対象となります。

インボイス方式での個人・免税事業者からの建物取得についての仕入税額控除｜変わること変わらないこと

これらを踏まえると宅建業者が取得した建物についての消費税仕入税額控除の適否は次のようになるのです。

＊特に記載のないもので、消費税の仕入税額控除が可能なものは、建物を取得した課税期間で控除を行います

なんだこれ。もう笑うしかないですね。

ああ、消費者・免税事業者への支払いであっても、インボイス導入から3年間（2026年9月まで）は80%、さらにその後の3年間（2029年9月まで）は50%、それぞれ仕入税額控除は可能です。

って、もう書ききれないわ。

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