税理士も間違えた不動産賃料の消費税増税の時期|10月分の家賃を9月末に支払う契約のときの消費税率は10%?8%?

消費税の税率は引き渡しの日か役務提供完了の日の税率

2019年10月分より、いよいよ消費税は10%に増税がされます。さすがにもう延期はないでしょう。

簡単に「10月分」といいますが、実はなかなか判断に悩む点があります。

例えば、ネットで9/30に注文した商品が10/1に配送された時には消費税は8%でしょうか?10%でしょうか?

この場合には、販売会社が収益を計上している日で判断をします。多くは、会社が出荷した日をもって収益計上をしているので、消費税は10%になるわけです。

では、不動産の賃料については、一体いつの支払い分から消費税が10%になるのでしょうか?

実は、不動産賃貸取引についての一般的な消費税の考え方とは異なります。

そこで、今回は、いつの分の不動産の賃料から消費税が増税されるのかを再確認することにします。

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前家賃ならば9月末支払いの賃料から10%に

さて、不動産の賃料については、いつの時点で収益や費用として計上をするのではしょうか。

所得税・法人税では、不動産などの賃料については、原則として「契約や慣行で支払うことと定められた日」をもって収益や費用に計上することとされています。

つまり、10月分の家賃を9月末に支払うという、いわゆる「前家賃」の契約をしている場合には、10月分の家賃は9月末日に収益・費用として計上されることになる。

逆に、9月分の家賃を10月初めに支払うという契約をしているのであれば、9月分の家賃は10月初めに計上されることになるのです。

(ただし、10月分の家賃を9月末にもらっていても、その家賃を前受収益として計上することも認められます。)

なお、不動産の賃料については、消費税の課税取引があったとされる時期は、所得税・法人税と同じ「契約や慣習で支払いを受けるべき日」とされています。

消費税法基本通達9-1-20

資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等の額(前受けに係る額を除く。)を対価とする資産の譲渡等の時期は、当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日とする。

そのため、不動産の賃料について、消費税率は、この「契約書等で支払いをすることと定められていた日」で判断をする。

つまり、10月分の賃料を9月末に支払う契約であれば、10月分の賃料には8%が、9月分の賃料を10月初めに支払う契約であれば、9月分の賃料であっても10%が適用されるように思われます。

しかし、国税庁から公表された「平成 31 年(2019 年)10 月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A」によれば、

・10月分の賃料であれば、9月末に支払う契約であっても、その10月分の賃料には10%が適用される

・9月分の賃料であれば、10月初めに支払う契約であっても、その9月分の賃料には8%が適用される

ということなのです。

言い方を変えると、

・当月分の賃料を前月末までに支払う契約となっていた場合

9月末日に支払う賃料から10%の消費税

・当月分の賃料を当月末までに支払う契約となっていた場合

10月末日に支払う賃料から8%の消費税

・前月分の賃料を翌月初めに支払う契約となっていた場合

11月初めに支払う賃料から8%の消費税

ということ。つまり、いつ支払ったとしても「10月分の賃料」から消費税10%が適用されるのです。

あくまでも、役務提供完了の日=家賃計算の根拠となった日の末日ということなのでしょう。

平成 31 年(2019 年)10 月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A【具体的事例編】

9月末に10%の消費税を支払っても9月に10%の消費税の控除が出来ない

これは、不動産の賃料についての「法人税・所得税の収益認識の基準」や「消費税の資産の譲渡等の計上のタイミングの考え方」とその取引に適用される「消費税の税率の判断基準」に違いがあるということで、厄介な問題も生じます。

というのも9月末に支払った10月分の家賃については、消費税率は10%となるものの、9月末では、まだ新しい税法が適用されていないので、10%の消費税を控除する余地がありません。だって申告書にも10%の欄なんてないですもの。

そのため、9月決算の場合、10%分の消費税を支払っていたとしても、その期の決算では、8%分だけを消費税の計算上控除しておき、差額の2%分については、仮払金などの科目で翌期に繰り越して控除をする必要があるのです。

なんだそれはと。実は、前回の5%から8%に消費税率が増税されたときにもこれと同じ処理を必要としました。

おかげで、前回は、私を含めた多くの税理士が、国税庁から取り扱いが発表されるまで間違って考えていたものです。今回は実情に合わせて変わるのかとも思いましたが、結局今回も一緒。

ただでさえ、軽減税率だのポイントだので処理が複雑になるのに、このくらいはシンプルな方法を選んでおいてほしいものですね。

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