社長の土地の上に会社名義の建物を建てると多額の税金がかかることも|土地の無償返還の届出

オーナー企業では会社の財産と個人の財産が絡み合うことも

オーナー企業の場合、会社でお金が足りなければ個人のお金を入金するなど、個人のお金も会社のお金も右のポケットと左のポケットの違いくらいしかないことが多いもの。

同様に、個人名義の不動産を会社が使用していたりと一心同体のことがよくあります。

しかし、軽い気持ちでしたやり取りによって、思わぬ形で税金が掛かることもあるのです。

そこで今回は、個人名義の土地に会社名義の建物を建てて会社から個人に地代を支払う場合の税金上の注意点についてまとめてみることにします。

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建物利用目的で土地を賃貸借すると借地権が

賃貸不動産については、土地建物ともに貸主が所有している物件を賃貸することのほか、貸主が所有する土地を借りて借主が建物を建てるという契約もあります。

もし、土地を借りて建物を建ててしまったのに、貸主の都合で「やっぱり土地は返して」などと言われたら借主は困ってしまいます。

そこで、建物の利用を目的として土地の賃貸借をした場合、借主にはその土地を一定期間借り続けることのできる「借地権」という権利が生じるのです。

実は、この借地権は非常に強く保護がされていて、契約更新時に借主が借り続けたいという意思表示をすることに、貸主が逆らうことはまずできません。つまり、貸した土地が半永久的に帰ってこないということです。

土地を貸しただけのつもりが、自分の土地ではなくなってしまったかのようです。

もし、契約期間内に土地を返して欲しいというのであれば、貸主は借主に多額の「立ち退き料」を支払わなければなりません。

その金額の相場は、地域によりますが、その土地の時価の5割から8割にもなります。

要するに建物利用のための土地の賃貸借契約をすると、地主(貸主)よりも店子(借主)のほうが、より多くの資産価値を持つことになるということなのです。

わずかな地代をもらうだけで土地の大半の価値が借主のものになってしまうのであれば、誰も土地を貸す人などいません。

そこで、建物利用を目的とした土地の賃貸借契約を結ぶ場合には、地代のほかに、その借地権相当額の「権利金」を借主は貸主に支払います。

多額の権利金をもらう代わりに土地の価値の5-8割が借主のものになるというのであれば、土地の一部(借地権部分)を売ったのと同じようなものです。

そのため、その土地の時価の1/2を超える権利金をもらった場合には、不動産の「譲渡所得」として貸主に課税がされるのです。(土地の時価の1/2以下の権利金の場合には「不動産所得」となります)

土地を貸し付けて権利金などをもらったとき|タックスアンサー

同族間で借地権が設定されたら権利金の認定課税も

これは第三者間だけでなく、会社と社長などの間でも同じです。

例えば、社長個人名義の土地の上に会社名義で建物を建てて地代を支払えば、借主である会社に借地権が発生します。

これが第三者間であれば、間違いなく権利金の収受がされますが、同族間であれば「権利金なんてもらったら税金を払わなくてはならないからそんな金はいらない」と権利金の収受をしないこともあるでしょう。

しかし、これだけ多額の財産の移転を黙って税務署が見過ごすはずはありません。

本来であれば、権利金の収受はされるべきであり、それを同族間という特殊な関係であることで免除した、あるいは、一旦貸主である社長が会社から権利金を受け取った上で、同額を会社に寄付をしたと考えます。

その結果、法人では、その権利金相当額の寄付を受けたことで受贈益があったものとして法人税が課されます。

これを「権利金の認定課税」といいますが、もし社長名義の土地に会社名義の建物を建てると、法人で多額の税金が課されることがあるので注意が必要なのです。

*貸主が個人、借主が会社で、権利金の収受がない場合、貸主である個人への課税はありません。

権利金の認定課税を回避するには?

では、法人個人間の土地の貸借について、権利金の認定課税を回避する方法はないのでしょうか?

2つの方法で権利金の認定課税を回避することができます。

(1)相当の地代の支払いをする

一括で多額の権利金もらった上で通常の地代をもらう代わりに、その権利金に見合う高額の地代を分割でもらい続けるという方法でも、権利金の認定課税を回避することができます。

この権利金に見合う地代のことを「相当の地代」といいます。

ただし、この「相当の地代」は、その「土地の更地の時価の年6%」となり、貸主である社長に多額の不動産所得が生じる可能性があります。

相当の地代及び相当の地代の改訂|タックスアンサー

(2)土地の無償返還の届出をする

資金繰り上、相当の地代のような高額の賃料の支払いはできないし、多額の不動産所得の発生は避けたいと言うのであれば、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出します。

これは、「借主が土地を明け渡す際には、立ち退き料など請求しないで無償で立ち退きます。なので、借地権分の財産の移転なんかありませんよ。」と税務署に宣言をするものです。

なお、この無償返還の届出の制度は、個人間の取引には適用されず、法人と個人間の取引のみに適用が可能です。

ですから、社長名義の土地に会社名義の建物が建てられた賃貸借契約についても適用できます。

この届出を提出することで、相当の地代を収受しなくても、権利金の認定課税を回避することができるのです。

実際には、権利金の認定課税がされたという事案は少ないはずですが、万一指摘されると大きな税負担にもなりえますのできちんと手続きをするようにしましょう。

権利金の認定課税|タックスアンサー

土地の無償返還に関する届出|タックスアンサー

無償返還の届出をした土地と自社株の評価

無償返還の定めにより立ち退き料の支払は生じないにせよ、借主の建物利用を目的として貸した土地というのは貸主がいつでも自由にその土地を使用・処分できるわけではありません。

制約を受ける分だけ使いづらく、無償返還の届け出のされた土地の財産的な価値は、制約のない更地よりも低いはず。

そこで、無償返還の届出のされた土地については、相続税の評価上、更地の価額の80%の金額で評価することになっています。つまり、更地の価額の20%分だけ土地の相続税評価額を抑えられる事になります。

しかし、借主が貸主がオーナーの同族会社である場合、その更地の価額の20%相当額については、純資産価額に上乗せをした上で自社株評価を行う必要があるのです。

無償返還の場合の借地権は決算書に載ることがなく、つい計上を忘れがちなので、注意しましょう。

特に自社株贈与の申告時に抜けがちで、実際にチョイチョイ指摘されることもあります。

(「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価)

8 借地権が設定されている土地について、無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、43年直資3-22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代を収受している」とあるのは「「土地の無償返還に関する届出書」の提出されている」と読み替えるものとする。

(注) 使用貸借に係る土地について無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額によって評価するのであるから留意する。

相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて

なお、借地権については、貸主、借主がそれぞれ個人、法人などその組み合わせにより課税関係が大きく変わります。

思わぬ形で課税されることがないよう契約締結前に課税関係をきちんと確認しておきましょう。

借地権課税の税務|J-Net21

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