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不動産については、その工事に時間がかかるため、支出をされたとしても、すぐに損金に算入されず、一旦資産計上がされた上で、後日損金に算入がされるものがあります。
では、それらの支出に伴う消費税はどのタイミングで仕入税額控除されるのでしょうか?
そこで、今回は、不動産取引について発生する「未成工事支出金」「建設仮勘定」「販売用不動産」の消費税の仕入税額控除のタイミングについてまとめてみることにします。
建設業者が建設工事等を請負う場合、原材料の仕入れや下請先に対する外注工事費などは、これを支払った日には損金の額に算入しないで、「未成工事支出金」勘定で処理しておく。
そして、完成して引き渡した時点で、その未成工事支出金を売上原価に振替えて損金とする経理処理が採られることが一般的です。
では、この場合の消費税についてはどのように取り扱うのでしょう。 消費税の納税額の計算上、消費税額を控除(仕入税額控除)するのは、資産の引き渡しや役務の提供を受けた日を含む課税期間において行うのが原則です。
ですから、未成工事支出金勘定に含まれる課税仕入れの額、例えば、原材料の仕入れや下請外注先からの役務提供の対価の額は、それぞれの取引ごとに資産の引渡しを受けた日や下請外注先が役務の提供を完了した日に仕入税額控除の対象とすることになります。
具体的な経理処理としては、未成工事支出金として経理処理がされた段階でそれぞれ消費税額を認識するか、課税期間内に引き渡しや役務提供の完了した分を集計し期末にまとめて控除すべき消費税額を計算する必要があるということ。
ですが、これは、結構面倒です。
そこで、未成工事支出金として経理処理した時点では消費税額を計上せず、請負工事による目的物の引渡しをした日の属する課税期間の課税仕入れとすることを継続して適用しているときは、例外としてその処理が認められているのです。
固定資産については、その資産の引き渡しを受けた日に消費税について課税仕入れがあったものとされます。
これらの課税資産等を取得した日の属する課税期間においてその全額を控除の対象にすることになります。
しかし、建設工事の場合は、通常、工事の発注から完成引渡しまでの期間が長期におよび決算期をまたくごとも多いもの。
その際には、工事代金の前払金又は部分的に引渡しを受けた工事代金や経費(設計料、資材購入費等)の額を一旦「建設仮勘定」として経理し、これを目的物の全部が引き渡されたときに固定資産などに振り替える処理を行うことが一般的です。
では、この時の消費税の取り扱いはどうなるのか。 建設仮勘定に計上されている金額であっても、それぞれの物の引渡しや役務の提供があった日において課税仕入れがあったものとされます。
つまり、その部分的な引き渡しや役務完了の日の属する課税期間で消費税の仕入税額控除がされるのが原則です。
ですが、建設仮勘定として経理した課税仕入れについて、物の引渡しや役務の提供又は一部が完成したことにより引渡しを受けた部分をその都度課税仕入れとしないで、工事の目的物のすべての引渡しを受けた日の属する課税期間における課税仕入れとして処理する方法も例外として認められています。
不動産は、そのままの形で転売されるだけではなく、不動産業者が不動産を取得しリノベーションをした上で販売されることもあります。
このようなリノベーション物件は、販売までは未成工事支出金や建設仮勘定のように、不動産の仕入代金や工事代金を一旦「販売用不動産」として資産計上をしておき、販売された時点で「販売用不動産仕入」として損金に算入をします。
では、この販売用不動産の消費税の仕入税額控除のタイミングはいつなのでしょうか。
販売用不動産については、その取得による資産の引き渡し時点やリノベーション工事の役務提供が完了された時点で仕入税額控除を行わなければなりません。
しかし、この販売用不動産については、未成工事支出金や建設仮勘定のように「売上原価等に振り替えたときにまとめて仕入税額控除をする」という例外的な取り扱いはありません。
(実際に、販売をして売上原価等に振替えた時点でまとめて消費税の仕入税額控除をしていたとしても、税務署が修正を求めるのかは微妙です。なにせ、納税者がルールより消費税の納税の時期を早くしているのをわざわざ還付するように直させるメリットが税務署にはないですから)
つまり、これらの不動産にかかる支出についての消費税の仕入税額控除のタイミングは
項目 | 原則 | 特則 |
未成工事支出金 | ◯資材等の引き渡し・役務提供を受けた時点 | ◯工事完了し物件を 引き渡した時点 |
建設仮勘定 | ◯資材等の引き渡し・役務提供を受けた時点 | ◯工事完了し物件の 引き渡しを受けた時点 |
販売用不動産 | ◯資材等の引き渡し・役務提供を受けた時点 | ×ただし、税務署はまず 文句は言わない |
・原則は早く消費税の仕入税額控除が受けられるというメリット
・例外は経理処理が簡便であるというそれぞれのメリットがあります
それを踏まえて、これらの不動産取引については、どのタイミングで消費税の仕入税額控除をするのかを検討してみましょう。