相続開始直前の相続税節税対策としての賃貸用不動産購入

多額の相続税負担が見込まれる富裕層が、相続開始直前でできる相続税負担軽減策として、賃貸用不動産の購入が選択されることがあります。

これは、不動産は相続税の評価上、原則「路線価」で評価がされるのですが、この路線価は実勢価格を下回ることが多く、特に賃貸用不動産であればさらに「貸家建付地」として低く評価できるため、直前に賃貸用不動産を購入することで時価と相続税評価額との差額だけ相続財産を引き下がることができるということ。

その上、「小規模宅地等の評価減」も適用できたのですが、今回の改正により、直前の賃貸用不動産の購入について規制がかかったのです。

そこで今回は、その小規模宅地等の評価減の概要と改正点についてまとめてみようと思います。

小規模宅地等の評価減の概要

小規模宅地の評価減とは、亡くなった人（被相続人）が相続時に使用していた居住用、事業用、賃貸用の土地について、相続税の評価上、一定の面積までその土地の評価減をすることを認める規定です。

用途ごとの限度面積と減額される割合は次のとおりです。

相続開始の直前における宅地等の利用区分			要件		限度面積	減額割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		①	特定事業用宅地等に該当する宅地等	400	80％
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等	②	特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等	400	80％
			③	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200	50％
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	④	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200	50％
		被相続人等の貸付事業用の宅地等	⑤	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200	50％
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等			⑥	特定居住用宅地等に該当する宅地等	330	80％

なお、二つ以上の適用対象の土地を所有していた場合の限度面積は次のようになります。

特例の適用を選択する宅地等	限度面積
特定事業用等宅地等（①又は②）及び特定居住用宅地等（⑥） （貸付事業用宅地等がない場合）	（①＋②）≦400⑥≦330 両方を選択する場合は、合計730㎡
貸付事業用宅地等（③、④又は⑤）及びそれ以外の宅地等（①、②又は⑥） （貸付事業用宅地等がある場合）	（①＋②）×200/400＋⑥×200/330 ＋（③＋④＋⑤）≦200

＊相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

それぞれの適用要件については、被相続人とその土地を相続した人との関係性や事業の継続性など様々な要件があります。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

貸付用の土地に対する小規模宅地等の評価減の改正

平成30年4月1日以降の相続から、貸付用の土地に対する小規模宅地等の評価減の適用に規制がされました。

具体的には、被相続人の相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等には、この200㎡までの部分については50%の評価減ができるという小規模宅地等の評価減の適用対象外になったのです。

ただし、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている被相続人が、新たに取得した貸付用の土地については「対象外の対象外」、つまり、小規模宅地等の評価減の適用対象となります。

要するに、

・相続開始前3年以内にあわてて、賃貸用の不動産を購入しても、その土地は小規模宅地等の評価減の対象外

・元々「事業的規模」で不動産賃貸業を営んでいた人が、相続開始前3年以内に賃貸用不動産を購入してもその土地は小規模宅地等の評価減の対象

ということです。

では、「事業的規模」とはどの程度の規模で不動産賃貸業をしていたということでしょうか？

それには、所得税基本通達による不動産所得についての「5棟10室」基準が適用されるものと思われます。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。

ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

事業としての不動産貸付けとの区分

特にタワーマンションなどについては、路線価と実勢価格の差が大きい上に、賃貸すれば、その店子の権利が及ぶ部分があるものとして更地よりも低い「貸家建付地」という評価が可能な上、さらにこのこの小規模宅地等の評価減が適用できたのです。

この評価減は、貸付用の土地については、200㎡まで50%の評価減であり、居住用の土地については、330㎡まで80%の評価減が適用されるため、通常は居住用の土地について小規模宅地等の評価減が優先して選択されることが多いもの。

ですが、地方の資産家であれば、小規模宅地等の評価減を単価の低い居住用宅地に適用するよりも、単価の高い都心の貸付用土地に適用したほうが相続財産を圧縮する効果は大きいことも多かったのです。

そのため、換金性が高いと思われる人気の不動産を購入し相続財産を圧縮したところで、相続後にさっさと売却して換金をするという相続税対策が取られていました。

それが、今年度の改正から、そんな駆け込みで購入された賃貸用不動産への小規模宅地の評価減については、規制がかかったということ。

それでも、まだ、賃貸用不動産の相続税評価額が同じ金額の現預金よりも低くなりがちなのは確かです。

ただし、現預金に対して不動産の評価額が低いのは、現預金に比べて保有しているだけで固定資産税の負担があり、流動性が低く、換金額のブレがあるということでもあります。

ですから、相続税の節税対策のために購入した不動産が、相続税の節税効果以上に値下がりするというリスクもあることを忘れてはいけません。

まあ、小規模宅地等の評価減を改正する前に、相続時に入居者のいる物件のほうが入居者のいない物件よりも評価額が低いという評価方式をそろそろ改めたほうがいいとは思いますけど。

どう考えてたって、収益還元価値でみても実際の売却可能額をみても、賃貸用不動産は入居者がいるほうが価値が高いですからね。

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