不動産譲渡所得の申告をしようにも購入時の契約書を紛失した時に代用する書類を証拠能力の高い順に並べてみます

取得費が不明なときは”概算5%”

個人が不動産を譲渡した場合の利益(譲渡所得)は、譲渡対価ー取得費ー譲渡費用で計算がされます。

「取得費」とは、買ったときに要した「取得価額」から時の経過に応じた減価償却費等を控除した金額です。

ただ、先祖伝来の土地のように買った時の取得価額がわからないこともあります。

その場合には、取得費を譲渡対価の5%とすることも認められています。

つまり、譲渡によりその譲渡対価の95%が利益になるということ(譲渡費用を差し引きますが)。

確かに、先祖伝来の土地であれば、それ以上値上がりしているかもしれません。

しかし、バブル期に購入をしたのに契約書を紛失してしまい、取得価額がわからないということもあります。

「不明なときの取得費は譲渡対価の5%」といわれても、バブル期に高値で買った不動産を今売ってその値段の95%も儲かったとされるのはあまりに酷でしょう。

そこで今回は、不動産を譲渡した際に、どう考えても赤字なのに買った時の契約書を紛失してしまった時にどう申告をすれば良いのかを考えます。

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不動産の譲渡が赤字なら申告は不要だが「譲渡のお尋ね」が

そもそも不動産の譲渡で損失が生じているのであれば、確定申告をする必要はありません。

しかし、登記簿謄本から確認をした税務署は、譲渡があれば「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類や「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」というはがきを送ってきてきます。

もちろん、税務署から何が送られてきても「申告義務はないのだから答える義務はない」というタフな方は無視してもよいですが、何度も税務署から聞かれるのが面倒だと思われる方は、税務署に「赤字なので申告の必要がない」ということを説明できなくてはなりません。

それが、赤字であることを証明するために必要な買った時の取得価額を明らかにする契約書をなくしてしまっているわけです。

それであれば、契約書以外の方法で、取得価額を証明するしかありません。

契約書以外で取得価額を証明する方法

契約書以外でこれくらいの価格は少なくとも購入時に支払っているはずということを間接的に証明することで、税務署に赤字であることを理解してもらいます。

その時に用いる資料としては次のようなものがあります(★の多いものほど有力な証明資料)

 (1)住宅ローン控除を受けた確定申告書 ★★★

その不動産が自宅であれば、住宅ローン控除を受けていることも多いもの。

売買契約書は無くしてしまっていたとしても、住宅ローン控除を受けた確定申告書が手許にあればそこに記載された取得価額を、なくしていれば税務署に問い合わせて取得価額を確認することも考えられます。

賃貸用であれば、不動産所得の青色決算書等の減価償却欄に取得価額も償却後の残高も記載されているのでそちらを用いればよいでしょう。

(2)振込の記載された預金通帳や振込依頼書 ★★★

不動産を現金で購入することは稀であり、多くの場合、預金により購入対価の振り込みをしているはずです。

その時の振込依頼書や振込金額の記載のある預金通帳が残っていれば、その金額が取得価額であることを証明する有力な資料になります。

(3)新築マンションであればパンフレット ★★

譲渡したものが、購入時には新築のマンションであったのあれば、そのマンションの分譲時の「パンフレット」や価格表が、当時の相場を表す一つの資料になります。

請負工事であれば「見積書」など、最終的な契約書でなくてもそれらの打ち合わせ資料で代用します。

(4)借入金返済予定表又は登記簿謄本 ★★

借入により購入をしたのであれば、その借入金の返済予定表をみます。通常取得価額よりも借入金額が上回ることはないので、取得価額が最低限当初の借入金額以上であることは類推されます。

同様に登記簿謄本の乙欄に抵当権設定金額が記載されているはずですので、その金額以上の取得価額であったという間接的な証明になるでしょう。

(5)当時の標準的な建築価額と公示価格 ★

上記の個別の資料もない場合、しかたがないので、当時の相場はこのくらいだったと説明をするしかありません。

もし、ネット等で当時の類似した不動産の相場がわかる取引事例があればそれを用いても良いですが、それもない場合、次のように計算します。

・建物

構造と建設年次ごとに定められた「建物の標準的な建築価額」に床面積を掛けて建物の金額とします。

・土地

当時の路線価をネットで調べてまずは相続税評価額を算出し、その金額を0.8で割り戻すことで公示価格=実勢価格を類推します。

あるいは、一般財団法人日本不動産研究所が発表している市街地価格指数を図書館などで調べてくるという方法もあるでしょう。

建物の標準的な建築価額表

市街地価格指数(国立国会図書館)

赤字を繰り越したり他の利益と通算するのは大変

「不動産譲渡により損失しか生じていないので申告は不要です」という説明のためであれば、おそらく上記のどれでも良いでしょう。

しかし一定の居住用不動産を譲渡した場合には他の所得と通算したり、翌年以降に損失を繰り越すことができます。

また、同じ年に複数の不動産を譲渡し、他の不動産譲渡の黒字とこの契約書を紛失した不動産譲渡の赤字を通算するなどという場合には、税務署はその金額の計算にシビアになります。

★★★であれば、まず問題無いと思いますが、★★以下ですと、申告後にその計算の根拠となる追加の資料を求められることがあるので、可能な限りの多くの間接的な類推資料を集めるしかありません。

なので、とにかく購入時の契約書はなくさないよう注意が必要なのです。

No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)(タックスアンサー)

 

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