バブルへGO!
ホイチョイプロダクションズ原作の
「バブルへGO!」という映画が上映されていますね。
「最後のバブル世代」である私は、本当に
あんな暮らしをしていたわけで。
今思えば、お笑いでしかないのですが
その頃は何も疑問を感じませんでしたね。
さて、その頃行われていた節税対策というものの
今となっては、もうお笑いの領域でしかない
ものもあるわけで。
ちょっとの懐かしさと大きな反省の心を持って
あえてここで少し紹介してみることにしましょう。
すぐに思い出せるだけで、あまり効果がでなくなったものは、
＜所得税＞
１,賃貸用マンションを購入して、給与所得と
損益通算－税制改正で規制、かつ市況の大幅変化
＜相続税＞
２,小規模宅地の評価減（当時は５棟10室基準）を
受けるため、地方のアパートや小口化不動産を
購入－小規模宅地の評価減の概念が大改正
３,「払込金額の70%評価」を受けるため
短期払いの養老保険に加入－税制改正で効果なし
４,自社株評価額を引き下げるための、
中小企業投資育成株式会社の活用
－監査費用、配当負担が大きく、効果に疑問
＜法人税＞
５,利益を繰り延べるため、航空機や映画フィルムの
レバレッジドリースを実施
－税制改正で効果なし
６,逓増定期保険を途中で払済終身保険に変更し
差益の顕在化を防止－税制改正で効果なし
まあ、正直に言うとこれ以外にも
「ありとあらゆる節税対策を講じ、
すぐに税制改正を食らう」
というのが私の勤務税理士時代の
仕事でした。（反省してます）[emoji:e-263]
そんな私が思うのは、今はかなり当時に近い状況に
なってきているということ。
不動産購入を否定する気は全くありませんが、
「もっともらしい理屈」が幅をきかせはじめているのは
ちょっと心配です。
そして最後に言われるのは「バブルの頃とは違う」とね。[emoji:e-263]
ただ、私には同じにしか思えませんけど。
あの頃だって、最初は都心の物件でも利回りが高く収支が
均衡していたものが、なかなか合わなくなってきたので
地方の物件を探し始めたのですから。
東京－福岡－名古屋－仙台、そして最後には
花巻温泉までね[emoji:e-263]
そう考えると、もう少し地価上昇の余地は
あるかも知れません。（無責任な予想ですが）
金融機関のカネの出し方も当時とそっくりですね。
やっぱり不動産投資のうまみは、
「アービトラージ」（評価の歪みの自律解消）と
M＆Aと同じ「物件再構築による価値増加」であることは
変わらないのでは。
（そう言う努力の余地があることは
大きいでしょうが）
それを抜きにして考えるとなると、建物の価値減耗などを
入れればおそらく株式信託とそれ程変わらない
利回りでしょう。
（実際もう、ニューヨークでは不動産投資の実質利回りが
国債投資とほぼ同じという記事を読んだ気がします）
単に、不動産を購入しさえすれば、「テナントが購入費用を
支払ってくれる」だの「それだけで不労所得が
得られる」という説明はちょっとねえ。[emoji:e-263]
単純に考えれば、収益が分配されさらに課税を受ける
不動産投資よりも、オフショアのファンドのように
満期まで課税がされず収益のすべてが再投資に回される
方が利回りは良くなる気がするのですが。
単利と複利の違い？
このあたりは専門でないので
よくわかりませんが、どうなんでしょうね。
フルローンで不動産を購入するというのは、信用で
株式を購入するのと同じものです。当然レバレッジ（てこ）
が効くので儲かったときには利益が大きいし、
反対の時には損失は大きくなります。
ですから、有利でも不利でもないですよ。投資スタイルの
問題と言うことです。最後は「不動産投資が好きか嫌いか」という。
ですから、批判する気は全くないわけですね。
まあ、毎年路線価が20%ずつ上昇するのが当然のことだと
思っていたのに、映画さながら
総量規制によって時代の流れが急激に逆回転していく様を
「ビジネスの幼児体験」に持つ私自身は、トラウマになっていて
不動産購入に消極的なのは事実ですが。
投資にしろ節税対策にしろ
環境変化に応じて組み替えられるようにしておいた
方がよいですよ。
結局「同じかごに卵を入れるな」と言うことなのでしょう。
＜参考文献＞
なぜ投資のプロはサルに負けるのか?― あるいは、お金持ちになれるたったひとつのクールなやり方
お金をふやす本当の常識―シンプルで正しい30のルール
私が5年前に書いたコラムもどうぞ
都心ではだいぶ状況が変わってきたようですが・・・
9割の人が間違えている「会社のお金」無料講座公開中
「生命保険なら積金より負担なく退職金の準備が可能」
「借金するより自己資金で投資をするほうが安全」
「人件費は売上高に関係なく発生する固定費」
「税務調査で何も指摘されないのが良い税理士」
すべて間違い。それじゃお金は残らない。
これ以上損をしたくないなら、正しい「お金の鉄則」を
“バブルへGO!” に対して12件のコメントがあります。
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サミット参加者の皆様へ
「第３回 税務会計系ブロガーサミット」の場所、時間が決定しました！
詳細は公式ブログにて、確認をお願い致します。
当日、お待ちしております！！
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Ｇｏｏｄ モーニング娘。（微笑）[絵文字:v-22]
ワタクシの場合、
バブルだからといって、特別贅沢な生活をしてたわけではなく
あの頃は、４人の男の子の「子育て奮戦記」が書けそうなくらいで
来る大きな教育費に備えて、貯蓄してました。
吉澤先生は、今現在 儲かり過ぎて何に投資しようか
日々悩んでいらっしゃるんでしょうね[絵文字:v-426]
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吉澤さん、おはようございます。
橘玲ファンの私としても、不動産投資には後ろ向きでございます。
空室もコワイですしね。
今いるマンションも、ウチと同時期に3部屋埋まったのですが、
大幅に値下げしたモヨウ。
てか、値下げしてくれたんで、入れたのですが（笑）。
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＞＞ブロガーサミット幹事様
繁忙期の中、お疲れ様です。
当日は、少しでもお役に立てるよう
予習しておきます。（＾＾）
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＞＞≪緑の葉≫。
当時は、ペーペーでそれ程所得が
なかったので、それでも「買う側」の
人間ではなく、「売る側」の
人間でしたので。
あと３年早く生まれていたら、
私もゴルフ会員権や投資用の
マンションを間違いなく
買っていたはず。[絵文字:e-263]
そうしたら20代での独立は
できなかったでしょう。
実際、私の先輩達は・・・（以下省略）
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＞＞smoothさん
不動産投資は「事業」として
考えると、粗利も、リピート率も
労働生産性も高いので
良い事業だと思っています。
ただ、そのためには、リノベーションと
集客の努力を繰り返さなくては
いけないので、相当なセンスと努力が
いるはず。
「フルローンで買うだけで不労所得が」
という説明には納得がいかないんですよね。
信用での株取引は怖いと
言いながら、なんで不動産は
フルローンで買えるのか？
リスクは同じ。
要するに好みの問題です。
わかってやる人を批判するつもりは
全くありません。（＾＾）
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本当に、まわりは凄いことになってます。
どこも建築中です。やっぱり、一種のバブルです。
弾けてもらっては困りますが（苦笑）。
大きな借金をする（耐える）には、一種の才能が、必要なのではと、最近思います。
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個人的には不動産を持つのは地震のリスクがかなり大きいと思うので、小心者の僕は恐くて手が出せません（笑）
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＞＞ニタさん
資金滞留が構造的に
発生する事業の場合、
どうやったって借金からは
逃れられませんからね。
「ダメになるときは、５万も
５億も同じ」くらいで
良いんじゃないですかね。[絵文字:e-263]
って、私はそれがイヤで資金滞留のない
スタイルを選んだわけですけど。（＾＾）
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＞＞徳留さん
そうか、地震というリスクも
あるんですね。
地震保険に加入しちゃうと
一気に利回りが低下してしまう
ような案件が多いので、
加入する人は少ないですが。[絵文字:e-263]
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吉澤さん、こんばんは。
そもそも不動産投資以前に、自分の家も
一生賃貸でいきたいと思っているワタクシ。
たまにヨメと討論になることもあるんですよね（汗）。
ヨメは家が欲しいみたいで・・・。
それより、今日紹介した本、日本版の出版は
ごく最近なのですが、原著は結構昔のものラシイです（汗）。
内容的に今でも「勝ち馬に乗る」べきなのか（汗）？
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＞＞smoothさん
信託銀行の友人が、
「新築のマンションはどれだけ
マーケティングコストが乗っかっているか
を考えたら、とても・・」
「そんなことファンド組成している本人が
一番わかっているはずなのに
なぜか銀行員はみんなマンション買うんだよね。」
と言ってました。
持ち家って経済合理性では説明できない
喜びがあるのでしょう。
阪急は結構古い本を翻訳して出してますね。
ゲリラマーケティングもそうですし。