敷金付の賃貸用不動産を贈与する時の注意点｜負担付贈与の課税関係
一定の債務を負わせる贈与は負担付贈与となる
何らかの債務や義務を履行することを条件に財産を贈与することを「負担付贈与」と言います。
贈与をした場合、贈与した財産の「相続税評価額」に応じて贈与を受けた人に贈与税が課税されます。
しかし、この「負担付贈与」の場合には、注意が必要なのです。
そこで、今回は負担付贈与の課税関係についてまとめてみることにします。
負担付贈与をした側の課税関係
例えば、「時価2000万円の土地を贈与してあげる代わりに私の500万円の借金を負担してほしい」という贈与契約があったとします。
これにより贈与を受ける人は1500万円（2000万円ー500万円）得することになります。
一方、贈与をする側から見れば、時価2000万円の土地を渡す代わりに500万円の返済をしなくてもよくなるので、500万円で譲渡するのと同じです。
そのため、贈与をした側に対しては、土地を債務を免れる金額で譲渡をしたものとしてその取得費との差額について譲渡所得が生じることになるのです。
なお、個人間の取引で時価の1/2未満の金額で譲渡された場合に生じた譲渡損はなかったものとされます。
なので、負担を免れる債務の金額が、贈与された不動産の時価の1/2未満であり、取得費を下回っても、その譲渡損はないものとされるのです。
負担付贈与を受けた側の課税関係
負担をする債務の額よりも贈与される財産額のほうが大きければ、贈与を受けた側はその贈与で得をすることになるので、贈与税が課税されます。
では、その贈与された金額はどのように計算するのでしょうか？
以前は、贈与された財産の相続税評価額をベースに計算をしていました。
しかし、賃貸用不動産について相続税評価額のほうが時価（通常の取引価額）よりも低いことに着目し、借金付きの負担付贈与をすることで相続税の負担を生前に逃れるということが横行したのです。
その結果、現在では、（時価よりも著しく低い価額の負担の場合の）負担付贈与については、贈与時点での「その財産の時価ー負担する債務の額」により贈与された金額を計算するのです。
負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について｜タックスアンサー
負担付贈与を回避する方法
負担付贈与となると、贈与した側で譲渡所得税が課税される上に、贈与を受けた側では、不動産については本来相続税評価額という時価よりも低い価額ではなく時価で贈与したものとして贈与税が課されてしまいます。
特に賃貸用不動産であれば、その時価と相続税評価額の差は大きくなるでしょう。
さて、居住者のいる賃貸用不動産をオーナーチェンジする場合、その敷金も一緒に引き継がれることが一般的です。
ですから、賃貸用不動産を贈与する場合にも、敷金も一緒に引き継がれますが、敷金は返還義務がある債務なわけです。
つまり、賃貸用不動産を贈与するということは、その不動産を贈与する代わりに敷金という債務を負って欲しいという負担付贈与だということなのです。
そのため、賃貸用不動産をそのまま贈与した場合には、負担付贈与となり、贈与した側では、引き継がれた敷金ー取得費について譲渡所得税が課税されることもあります。
一方、賃貸用不動産の贈与を受けた側はその時点での時価という相続税評価額よりも高い評価額で贈与税が課されることにもなるのです。
では、賃貸用不動産について、負担付贈与となるのを回避する方法はないのでしょうか？
実は、債務と同額の現預金を同時に贈与することで負担付贈与となることを回避できるのです。
つまり、敷金と同額の現金を賃貸用不動産と一緒に贈与することで、現金分だけ贈与額が多くなりますが、賃貸用不動産について時価ではなく相続税評価額により贈与ができるということなのです。
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