借り上げ社宅家賃制度の小規模住宅の面積判定｜共用部分の面積はどこで見るの？
目次
借り上げ社宅家賃制度による節税
法人での安全確実な節税対策として、借り上げ社宅家賃制度というものがあります。
これは、会社が社宅を借上げた上で役員などに貸与した際に、通常の家賃よりも低く設定された「賃貸料相当額」を役員が会社に支払うことで、その差額については給与課税がされないという制度です。
この賃貸料相当額は、「小規模な住宅」については、さらに金額が小さくて済むようになっています。
ただ、この面積については、「区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定」するとされています。
では、その「共用部分」とはどこで判定がされるのでしょうか？
そこで今回は、借り上げ社宅家賃制度における小規模住宅の面積の判定基準について深掘りしてみようと思います。
借り上げ社宅家賃制度の概要
役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃（以下「賃貸料相当額」といいます。）を受け取っていれば、給与として課税されません。
賃貸料相当額とは
賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により「小規模な住宅」と「それ以外の住宅」とに分け、次のように計算します。
小規模住宅とは
・法定耐用年数が30年以下の建物（主に木造）
床面積が132平方メートル以下
・法定耐用年数が30年を超える建物（主に鉄筋・鉄骨）
床面積が99平方メートル以下
なお、区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えます。
役員に貸与する社宅が小規模な住宅である場合
次の(1)から(3)までの合計額が賃貸料相当額になります。
（1）（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2パーセント
（2）12円×（その建物の総床面積（平方メートル）／（3.3平方メートル））
（3）（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22パーセント
役員に貸与する社宅が小規模な住宅でない場合
役員に貸与する社宅が小規模住宅に該当しない場合には、その社宅が自社所有の社宅か、他から借り受けた住宅等を役員へ貸与しているのかで、賃貸料相当額の算出方法が異なります。
（1）自社所有の社宅の場合
次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。
イ （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×12パーセント
ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12パーセントではなく、10パーセントを乗じます。
ロ （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×6パーセント
（2）他から借り受けた住宅等を貸与する場合
会社が家主に支払う家賃の50パーセントの金額と、上記（1）で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。
給与として課税される範囲
（1）役員に無償で貸与する場合
賃貸料相当額が、給与として課税されます。
（2）役員から賃貸料相当額より低い家賃を受け取っている場合
賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額が給与として課税されます。
（3）現金で支給される住宅手当や入居者が直接契約している場合の家賃負担
社宅の貸与とは認められないので、給与として課税されます。
区分所有の建物は共用部分とは
これを見ると役員の社宅が小規模住宅にが該当するかどうかで、賃貸料相当額が大きく変わることがわかります。
では、その床面積に影響を及ぼす「共用部分」とは何を言うのでしょうか？
区分所有法第二条には以下のように定められています。
（定義）第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
要するに、区分所有者が権利を有する「専有部分」以外の建物及び附属設備はすべて共用部分ということです。
つまり、大型のマンション等であれば、自宅の専用部分以外のバルコニーや通路、管理人室などもすべて共用部分であり、その共用部分について床面積で按分（=区分所有割合）で按分した面積を加えたところで小規模住宅に該当するかどうかを判定しなくてはいけないということです。
具体的な共用部分の計算方法
では、具体的に共用部分の面積はどのようにして判定をするのでしょうか？
（1）登記簿謄本から判定
登記簿謄本には、「一棟の建物の表示」部分に建物全体の面積は記載されています。
そこから、各区分所有者が所有する「専有部分の面積」を差し引けば、共用部分の床面積の把握は可能です。
しかし、各区分所有者の建物の謄本をすべて入手し、専有部分の面積を把握するというのは、戸数が多くなれば相当な手間を生じることになります。
（2）固定資産評価証明から判定
固定資産評価証明の建物部分については、「登記床面積」と「現況床面積」という2つの面積が記載されています。
この定義を調べてみると
登記床面積｜専有部分の面積
現況床面積｜建物1棟の共用部分の面積を各区分所有者が所有する専有部分の面積割合によって按分した面積が含まれたもの
ということのようです。
分譲マンションを所有していますが、課税明細書に記載されている現況床面積が登記床面積と違います。なぜでしょうか。｜船橋市役所
つまり、借上げ社宅家賃制度における小規模住宅に該当するかの床面積判定は、固定資産評価証明に記載された「現況床面積」によるということです。
この登記床面積（専有部分）と現況床面積（専有部分＋共用部分）の面積の差が大きいものがありますが、賃貸契約書などには専有部分のみしか記載されていないことがほとんどです。
そのため、借上げ社宅家賃制度の「小規模住宅」に該当する物件を賃貸しようとした場合に、大規模なタワマンなどだと共用部分も大きく現況床面積で判定をしたら小規模住宅に該当しないことが判明することがあるので注意が必要でしょう。
税務調査で税務署も調べるかどうかはなんとも
自社が購入をした借上げ社宅であれば、固定資産評価証明を取得するのは容易です。
しかし、賃貸の場合には、大家さんに固定資産評価証明をもらわないといけません。
借主には閲覧制度もあり、固定資産評価証明を入手することはできなくはないですが、
借地人・借家人等の方の本人確認ができるもの（運転免許証、健康保険証等）
借地人・借家人等であることがわかる書類
賃貸借契約書、地上権その他の権利の成立及び有効性を証する契約書等、契約書等に基づいて賃借料を払い込んだことの領収証書等、転貸借契約書等権利関係を示す書面
などを持参の上、市役所等での申請が必要であり、手間が相応にかかります。
もちろん、きちんと入手をし、小規模住宅の判定と借上げ社宅家賃を算出すべきですが、じゃあ、税務署が同様のことをして固定資産評価証明を入手するかというと、どうでしょうねえ。
少なくとも私は、賃貸契約書以外提出を求められたことはないかなと。
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