サブリースの「家賃保証」とは何を保証しているのか

はじめての人にもわかる金融商品の解剖図鑑

サブリースの仕組み

サブリースとは、不動産業者などが一括で物件を借り上げ、そこから広く入居者を探し転貸(サブリース)していくことです。

不動産会社が一括で物件を借り上げてくれるので、空室率に関係なく物件オーナーは賃料をもらえる上、面倒な入退出に関する手続きや家賃の集金業務から開放されるわけです。

この一括借上げを一定期間保証することを「家賃保証」などと呼ぶのですが、この家賃保証が最近多くのトラブルを起こしています。

その理由はなにか、そもそも「家賃保証とは一体何を保証しているのか」についてまとめてみることにします。

スポンサードリンク

家賃保証のコストはどれくらい?

サブリース業者に一括借上げをしてもらうことで物件オーナーは、入居者に直接対応することもなく集金や管理の手間も省ける上に、サブリース業者に一定期間の家賃保証をしてもらえれば、収支計画の見通しもつきやすくなります。

そのため、会社勤めなど本業のある”兼業大家”さんにとって魅力的なもので、特に不動産投資初心者に人気があります。

では、そのサブリースによる家賃保証のコストはどれくらいなのでしょう?

一括借上げをし、一定期間の家賃保証をする場合、その保証賃料は、満室時の想定賃料の90%ー80%。さらに権利金もサブリース会社のものとなるケースが多いです。

つまり、サブリースによる家賃保証をすることにより、物件の管理費用と空室リスク回避のためのコストとして賃料の10%ー20%のコストを負担するということ。

一般的な管理業務の相場は受取賃料の5%程度ですから、それとの差額である満室賃料の5%ー15%だけ空室リスク回避のためのコスト負担をするということなのです。

もちろん、これ以外にも物件オーナーとして、退去時の原状回復費用や物件の維持管理費用などのコストが掛かります。

これが家賃保証の条件として、サブリース会社指定の業者による高水準の修繕工事が必要なケースもあります。

サブリースによる家賃保証を希望する不動産投資初心者向けの物件は、精査していくとリターンがリスクと見合っていないような”微妙”なものが多いのに、空室リスクを回避しようと多額のコスト負担をし、その上、スルガ銀行のような高金利の融資で取得したとなれば、相当値上がりしないとねえ。

不動産投資の”実質利回り”と”表面利回り”はどれくらい違うのか?

家賃保証とは一定期間賃貸契約を保証するということ

物件オーナーはサブリース会社に一括で物件を賃貸しています。そのことで空室のリスクを回避することはできますが、そのサブリース会社自体が賃料を延滞するというリスクは生じます。

事実、不動産市況が低迷した10年前くらいは、入居者はきちんと家賃をしはらっているもののサブリース会社から物件オーナーへの賃料支払が滞るという案件が見られました。

最近でも「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズというサブリース会社が破綻し、社会問題化しましたね。

「かぼちゃの馬車」騒動が映す不動産投資の罠|東洋経済

では、大手企業による家賃保証であれば問題ないのか。

確かに、大手ハウスメーカーによる長期間の家賃保証であれば安全のようにも思えます。事実、サブリース業者が大手であれば、破綻をするというリスクは、小規模事業者よりは少ないでしょう。

しかし、「30年間家賃保証」といっても、30年間同じ賃料を支払い続けられることが保証されているとは限りません。

ほとんどのケースでは、その期間は賃貸契約をすることを保証しますが、賃料の改定はあり得るということです。

ですから、30年家賃保証のはずが、不動産市況の低迷を理由に、10年も経たずに賃料の改定交渉がされ、その改定された賃料では、とても収支が回らないというものも。

その理由が、その会社が近隣に物件を立てすぎて競争が激しく入居者が確保できないというのですから、物件オーナーが怒るのもごもっともです。

大東建託現役社員が悩む、オーナー泣かせの建物管理問題|ダイヤモンド・オンライン

レオパレス21に集団訴訟相次ぐ 銀行と不動産業者が結託、裏で手数料も|AERA

解約強要疑惑のレオパレス21、所有者が集団訴訟…1億超返還要求、一括借り上げの罠|BusinessJournal

これは、相手が超大手不動産会社であっても同じです。事実、「丸の内の大家さん」がバブル期に長期の家賃保証をしておきながら、わずか4年後には「この減額した賃料で合意しなければ、解約か裁判か」という申し出をされ、その後、何度も賃料が減額されたというケースにも私自身が応対してますから。

不動産投資で利益を上げるには不動産賃貸事業をする覚悟で

不動産投資で高いリターンを得るには、売り急ぎ物件の情報に触れられるような情報の”川上”にいたり、物件のボトルネックを解消できるような才覚が必要であり、高い入居率を維持ための修繕など不断の努力と追加投資も必要です。

業者のセミナーで紹介された物件を「管理もおまかせ、空室リスクもとりたくない」では、まともなリターンなど得られるわけもないでしょう。

それでも儲かるようなお宝物件なら、わざわざセミナーを開催して人に勧めるよりもその会社が運用するはずですから。

サラリーマンにせよ、中小企業のオーナーにせよ、収入が一点に集中した「全力自分一点買い」という歪んだポートフォリオになっているケースが多く、その歪んだポートフォリオを補正しリスク分散を図るという視点で投資をするということは一つの選択肢でしょう。

私自身もよりお金を増やすというよりもリスク分散の視点で金融資産投資は積極的に行っています。

その場合には、自分自身は本業に注力をすることでより高いリターンを求めながら、できるだけコストと手間のかからない金融商品への投資でリスク分散を図るのが合理的ではないかと。

もし、不動産投資は有望だと考えるものの、本業があるから手間を掛けずに不動産投資がしたいというのであれば、リートでも買ったほうがいいのではないでしょうかね。

はじめての人にもわかる金融商品の解剖図鑑
はじめての人にもわかる金融商品の解剖図鑑