大家さんが免税事業者の家賃にインボイス制度が適用されるのは何月分の家賃から?

インボイス制度後は免税事業者への家賃は控除不可

2023年10月より、消費税にインボイス制度が導入されます。

これまでは消費税の課税対象となる仕入れについて相手を問わず控除ができましたが、インボイス制度になると、消費税の納税をしていない免税事業者からの仕入れについては控除ができなくなります。

大家さんの中には、免税事業者のままという方も多く、事業用の家賃を支払っているテナントさんは、大家さんとの家賃の交渉が必要な方も多いと思います。

そこで、今回は、いつの分の不動産の賃料から消費税が控除できなくなるのかについてまとめてみようと思います。

家賃の計上時期は原則「契約で定められた日」

では、不動産の賃料については、いつの時点で収益や費用として計上をするのではしょうか。

所得税・法人税では、不動産などの賃料については、原則として「契約や慣行で支払うことと定められた日」をもって収益や費用に計上することとされています。

つまり、10月分の家賃を9月末に支払うという、いわゆる「前家賃」の契約をしている場合には、10月分の家賃は9月末日に収益・費用として計上されることになる。

逆に、9月分の家賃を10月初めに支払うという契約をしているのであれば、9月分の家賃は10月初めに計上されることになるのです。

所得税基本通達36-5

不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、別段の定めのある場合を除き、それぞれ次に掲げる日によるものとする。

(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日、支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日(請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日)

ただし、10月分の家賃を9月末にもらっていても、その家賃を前受収益として計上することも認められます。

不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額 の計上時期について|国税庁

一方、消費税の課税取引があったとされる時期は、「原則として契約や慣習で支払いを受けるべき日、ただし前受については除く」とされています。

消費税法基本通達9-1-20

資産の賃貸借契約に基づいて支払を受ける使用料等の額(前受けに係る額を除く。)を対価とする資産の譲渡等の時期は、当該契約又は慣習によりその支払を受けるべき日とする。

これがイマイチよくわからない。

「法人税・所得税の収益計上時期を契約により支払いを受けるべき日としているのであれば、消費税も同じ日、法人税・所得税で前受処理をしていれば、消費税も前受として合わせるべき」と言っているのか、「法人税・所得税の処理に関わりなく、消費税については、原則、契約の日だが、前受分は例外」なのか。

まあ、受け取る家賃については、前受処理をすることが多いので、それに合わせて消費税も、その家賃が振り替えられ、受取家賃とされた時点で課税売上とされることが多いのではないか。

逆に、支払う家賃については、前払処理はせずに、契約書で定められた日に損金算入も、消費税の仕入税額控除もしていることが多いのではと思います。

さて、今回と似たケースで、消費税の税率が8%から10%に上がったときに何月分の家賃から消費税率は上がるのかという話がありました。

その消費税率が8%から10%に上がった時の取り扱いとして国税庁から公表された「平成 31 年(2019 年)10 月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A」によれば、

9月末日に受け取る10月分の家賃について、「平成31年10月分の賃貸料であり、31年施行日以後である平成31年10月分の資産の貸付けの対価として受領するものですから、10月末日における税率(10%)が適用されます。

としています。

平成 31 年(2019 年)10 月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A【具体的事例編】

インボイス適用開始も「10月分」の家賃から

インボイス制度になると、売り手は、買い手の求めに応じて適格請求書(インボイス)を発行しなくてはなりません。

その適用時期は、令和5年10月1日以後に売り手が行う取引とされています。

役務提供については、その役務提供完了の日をもって取引がなされたものとされます。

では、家賃の場合には、いつが役務提供完了の日とされるのか?

先程の「経過措置Q&A」でも、10月分の家賃について「10月末日における税率(10%)が適用されます」とされていることから、役務提供完了の日=家賃計算の根拠となった日の末日としていることが伺えます。

ですから、インボイス制度がいつから適用されるのかは、まだQ&Aには記載はありませんが、インボイスが適用されるのは、「10月分の賃料」からとされるのではないかと個人的には思います。

具体的には、契約書で前月末日までに家賃の支払いをするとされていた場合、インボイスの対象になるのは、9月末に入金される10月分の家賃からではないかと。

ちなみに、消費税率が8%から10%に上がったとき、9月末に支払った10月分の家賃については、消費税率は10%となるものの、9月末では、まだ新しい税法が適用されていなかったので、申告書には10%の欄もなく、10%の消費税を控除する余地がありませんでした。

そのため、9月決算の場合、9月に支払った10月分の家賃について、10%分の消費税を支払っていたとしても、その期の決算では、8%分だけを消費税の計算上控除しておき、差額の2%分については、仮払金などの科目で翌期に繰り越して控除をするという面倒な処理が必要でした。

今回のインボイス制度導入についても、免税事業者である大家さんに10月分家賃を9月末に前払いし、法人税・所得税ではその日に損金計上する場合、9月末の時点では、インボイス制度もその経過措置もないので、その家賃の消費税分は、仮払金にしておき、翌期に経過措置適用分として8割だけ消費税を控除するという面倒なことになるのでしょうかね。

セミナー音源No.31:知らなきゃ大損!インボイス制度への最適解