免税事業者である大家さんのインボイスを不動産管理会社が発行しても良いの?

インボイス制度では仕入税額控除にインボイスが必要だが

いよいよ2023年10月から消費税にインボイス制度が始まりました。

当初は、その事務作業について実務上の疑問が生じ、バタバタすることはあるかと思われます。

このインボイス制度で大きな影響を受ける業種の一つに、不動産会社があります。

不動産管理会社の多くは、テナントから預かった家賃から管理手数料を差し引いた金額を大家さんに支払っています。

では、この場合に、テナントに対して、大家さんの代わりに不動産管理会社がインボイスを発行しても良いのでしょうか?

そこで、今回は、不動産管理会社が家賃を預かる場合のテナントへのインボイス発行についてまとめてみようと思います。

不動産管理会社が大家さんの代わりにインボイスを発行することは可能

インボイス制度になると、テナント側が仕入税額控除を受けるには、大家さんが発行した適格請求書(インボイス)が必要となります。

大家さんの中には、テナントとのやりとりについても、不動産管理会社におまかせということも多いもの。

そんな大家さんが、一々、受け取った家賃についてインボイスを発行するというのは面倒でしょう。

では、不動産管理会社が大家さんの代わりにインボイスを発行することはできるのでしょうか?

同様のケースに委託販売というものがあります。

委託販売の場合、購入者に対して課税資産の譲渡等を行っているのは、あくまでも委託者ですから、本来、委託者が購入者に対して適格請求書を交付しなければなりません。

ですが、自分で販売をするのが面倒だからわざわざ他人(受託者)に委託をしているのですから、販売の都度、インボイスを発行するというのは避けたいもの。

このような場合、受託者が委託者を代理して、委託者の氏名又は名称及び登録番号を記載した、委託者の適格請求書を、相手方に交付することも認められます。

これを「代理交付」といいます。

ですから、大家さんの手を煩わせないよう、不動産管理会社が「大家さんの名前と登録番号」でインボイスを発行することは可能です。

また、委託販売の場合でも、媒介又は取次ぎを行う者である受託者が、委託者の課税資産の譲渡等について、受託者の氏名又は名称及び登録番号を記載した適格請求書を委託者に代わって、購入者に交付することもできます。

これを「媒介者交付特例」といいます。

ですから、以下の要件を満たせば、「不動産管理会社の名前と登録番号」で、テナントに対してインボイスを発行することも可能です。

① 委託者及び受託者が適格請求書発行事業者であること
② 委託者が受託者に、自己が適格請求書発行事業者の登録を受けている旨を取引前までに通知していること

免税事業者である大家さんのインボイスを発行することは不可

しかし、あくまでも、不動産管理会社が大家さんの代わりにインボイスを発行できるのは、大家さんが適格事業者登録をしている場合です。

大家さんが免税事業者であれば、不動産管理会社が、大家さんの名前であっても、不動産管理会社の名前であってもインボイスを発行することはできません。

不動産管理会社が、仲介手数料と預り家賃、敷金、礼金などをテナントに請求していた場合、不動産会社が適格事業者であれば、不動産会社が受け取る仲介手数料は仕入税額控除は可能であるものの、大家さんが免税事業者の場合、最終的に受け取る預り家賃などについては仕入税額控除不可となります。

これらを請求書上で明確に区分するか、いっそのこと請求書を不動産管理会社の受取り分(仲介手数料)と大家さんの受け取り分(預り家賃や敷金、礼金)で2つに分けて請求書を作成したほうが良いかもしれませんね。

*預かった家賃から差し引いた不動産管理会社の管理料については、その不動産管理会社は大家さんにインボイスを発行する必要があります。なお、大家さんが免税事業者の場合には、求められないこともあるでしょう。

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