相続により取得した空き家の譲渡所得からの3,000万円特別控除
古い空き家を発生を抑えるための税制上の措置
被相続人が住んでいた自宅には誰も住まずに、そのまま空き家とされるケースが増えて来ています。これらの空き家は築年数が古く耐震基準を満たしていないことも多いものです。
それらをそのまま放置していると防犯上も好ましくなく、災害時にその被害を拡大してしまう恐れもあります。
そのため、相続により取得をした被相続人の自宅であった空き家を被相続人が亡くなってから一定期間内に譲渡した場合には、その譲渡益から3,000万円控除ができるという軽減措置があります。
これを一般に「空き家の3,000万円控除」といいます。
そこで、今回は、この「空き家の3,000万円控除」についてまとめてみようと思います。
対象物件
次の3つの要件を満たす物件の譲渡であることは必要です。
（1）昭和56年5月31日以前に建築
（2）区分所有建物ではない
（3）相続開始直前において被相続人は一人暮らし
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋も対象となります。
適用要件
（1）売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
（2）次のイまたはロの売却をしたこと。
イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）および（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
（3）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（4）売却代金が1億円以下であること。
（5）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（6）同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
（7）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
あくまでも、防犯・防災上の観点から空き家として放置されているものを減らしたいので、相続開始時に同居人がいたり、譲渡までの間に貸付などにより誰かが居住した事実があってはいけません。それまで空き家であった旨の市区町村で確認を受ける必要もあります。
ただ、実際の確認は、電気、ガスなどの契約終了日のわかるものを提出し、市区町村担当者の聞き取りだけでした。さすがに確定申告書に賃貸の事実が申告されていたらまずいでしょうが。
また、昭和56年5月31日より以前に建築された建物とその敷地の譲渡が対象です。マンションのような区分所有建物は除外されます。そのまま譲渡しても適用が可能なのは、耐震基準を満たした建物であり、耐震基準を満たしていない場合、耐震基準を満たすようリフォームをするか、建物を取り壊して更地として譲渡することが必要です。
耐震基準を満たしていない場合に、昭和56年より以前の建物が高く売れるというのは、よほど大きな建物でないとまずないので、あえて耐震リフォームのコストを負担するよりも取り壊して更地で譲渡するほうが多いかとは思われます。
なお、他の特別控除と同様、自動的に控除がされるわけではなく、あくまでも申告をすることで初めて控除を受けられます。ですから、空き家の3,000万円控除を受けることで譲渡所得が0となるとしても、確定申告が必要となるのです。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜タックスアンサー
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