インボイス制度で不動産業者は大混乱!|予想されるこれだけの災い
インボイス制度の宅建業者への影響
2023年10月から消費税にインボイス制度が導入されます。これは事業者の消費税の納付額の計算上、売り上げに伴い預かった消費税から差し引く仕入れ等に伴う消費税額は、インボイスに記載された消費税額によるものとするというものです。
建前は、軽減税率によって税率が複数になるので、適用された税率と消費税額を適正に把握するためということですが、現実は、免税事業者からの仕入れ等についてはその支払った消費税が控除できなくなることで益税がなくなることがポイントです。
これにより、免税事業者は売り上げに伴い消費税を上乗せして請求することは原則としてできなくなり、大打撃を受けることになりますが、不動産業という特殊性を考えると課税事業者であってもかなり面倒なことになりそうだなと。
そこで、今回は、インボイス制度導入で不動産業者さんに何が起きるのかを予想してみようと思います。
(1)大家さんと借主との板挟みも
居住用の家賃については、消費税は非課税です。また、土地の地代についても消費税は非課税です。つまり、アパートやマンションと言った居住用の賃貸物件の大家さんや土地のみを貸している地主さんは、そもそも受け取る家賃について消費税を上乗せして預かってはいません。ですから、これらの大家さんは、インボイス制度は無関係だと言えます。
しかし、中には、事務所や倉庫といった事業用物件やアパートやマンションと一緒に駐車場を貸しているという大家さんもいるのではないでしょうか。
実は、貸駐車場の料金については、土地そのものを更地のままで貸しているのであれば消費税は非課税ですが、地面を整備したり、フェンスを設置するなどをした場合、その「施設」を貸したものとして貸駐車場の料金は消費税の課税対象となるのです。
テナントが課税事業者である場合、今までは家賃や駐車場代について消費税の仕入税額控除ができていたものが、インボイス制度になっても大家さんが免税事業者のままでは消費税分の負担が増えてしまうので、当然大家さんに家賃や地代の値下げの交渉をするはずです。あるいは、インボイスが発行できるよう大家さんに適格事業者になってほしいという要望をするかもしれません。
ただ、大家さんの中には「適格事業者にはならない、駐車場金もそのまま」という強気な方もいることでしょう。そうなると値下げや適格事業者登録を求める借主さんとそれを拒否する大家さんとの間で不動産管理会社が板挟みになることもあるのではないでしょうか。
(2)サブリースでの板挟みも
空室リスクを取りたくない大家さんのため、不動産会社が一旦部屋を借り上げた上でテナントに転貸をするサブリースや一棟ごと一括借り上げをして入居者に転貸をするマスターリースがよく見られます。
その物件が事務所や店舗・倉庫など事業用の物件であればその家賃は消費税の課税対象であり、入居者から受け取る家賃にも大家さんに支払う家賃にも消費税をそれぞれ上乗せして請求と支払いをしていたはずです。
それが、インボイス制度になると免税事業者への支払いについては、消費税の仕入税額控除ができなくなるとなれば、大家さんが免税事業者のままだと大家さんへの支払家賃について消費税分の値下げをお願いするか適格事業者になってもらえるよう打診をする必要があります。
しかし、大家さんがそのどちらも拒否した場合、通常の商取引であれば「別の適格事業者」との取引に変更するということが考えられますが、一つしかない不動産の賃貸ではそうはなかなかいきません。
特に入居者がいるサブリース契約で、不動産会社が、「うちの消費税の負担が増えるので別の適格事業者の物件に移ってほしい」などとはまず言えないでしょう。
サブリース契約の利益(受取家賃―支払家賃)は契約内容にもよりますが受取家賃の10%から15%程度のところが多いはずです。それが支払家賃の10%近くも負担が増えるとなるとほぼ利益は吹き飛んでしまうこともあるということです。
(3)清掃・修理業者にすべて転嫁ができない?
インボイス制度になると、免税事業者は消費税分だけ今までよりも売上が減るか、適格事業者になって消費税の負担をするかの選択を迫られ、そのどちらも拒否をすると適格事業者に仕事を奪われてしまうこともあるでしょう。
そんな苦境に配慮して、免税事業者や個人など適格事業者以外からの仕入れについても一定期間、それぞれ一定割合をかけた金額だけ仕入税額控除を認めるようになっています。
期間 | 割合 |
2023年10月1日から2026年9月30日 | 仕入税額相当額×80% |
2026年10月1日から2029年9月30日 | 仕入税額相当額×50% |
これは免税事業者にも免税事業者と取引をどうしても継続したい課税事業者にとってありがたいことではあります。
なお、公正取引委員会が「免税事業者及びその取引先のインボイス制度への対応に関するQ&A」を公表し、その中でインボイス制度になったときの免税事業者との取引について、相手が仕入れについて消費税を負担しているのに、買い手が一方的に消費税分まるまるの値下げを要求したり、それを拒否した場合には取引を停止するというのは、独占禁止法上問題になる「恐れがある」と指摘しています。
その上、こちらが適格事業者になるよう要請したのであれば、免税事業者の消費税負担分の値上げ交渉にも応じろと。
つまり、インボイス制度での負担増を売り手である免税事業者のみに押し付けず、買い手である課税事業者も免税事業者に一定の配慮をせよということであり、その分コストアップの可能性もあるということです。
独禁法がどこまで実効性があるのかわかりませんが、インボイス制度の影響は免税事業者のみが負担するもので、課税事業者には関係がないと考えるのは少々危険だと言わざるを得ません。
(4)宅建業者の個人からの仕入れは?
インボイス制度により免税事業者や個人からの仕入れについて仕入税額控除ができないとなれば、それらの取引が多い事業者ほど負担も大きくなります。
例えば、中古自動車販売業やリサイクルショップ、そして個人から住宅を取得しリフォームして販売をする宅建業者などです。
これらの事業者が個人や免税事業者からの仕入れについて消費税が全く控除できなくなるとなればその影響は甚大です。
そこで、古物営業、質屋又は宅地建物取引業を営む事業者が、販売目的での古物、質物又は建物の購入をした場合については、個人や免税事業者からの仕入れであっても、一定の事項の帳簿記載があれば、仕入税額控除が可能であるという特例が設けられました。
つまり、宅建業者が販売目的で建物を個人や免税事業者から仕入れた場合、インボイス制度になってもその仕入税額控除は可能であるということです。
ただし、あくまでも「販売目的」での仕入れについてであり、宅建業者が利用するためや貸付をするための建物の仕入れについては、仕入税額控除ができません。
販売目的での個人からの建物の仕入れについて、消費税の仕入税額控除ができなくなることが避けられたのはありがたいことですが、その副作用として、宅建業者の建物の取得についての消費税の仕入税額控除の判定がとても煩雑になってしまいました。
というのも、居住用の物件を販売目的で仕入れても、そこに入居者がいる場合、その建物は販売目的(課税売上)だけでなく、入居者からの賃料(非課税売上)を獲得するのに「共通して対応」した仕入れだとされ、その建物の消費税を課税売上に対応するものとして仕入税額控除をしている場合には、税務調査で否認されるケースが増えてきているのです。
「収益還元価値」による評価を上げてより高く販売するために入居者を入れているわけであり、その建物の仕入れは、建物の販売という課税売上のみに対応すると納税者が主張し税務訴訟になった事例も国側が勝訴しています。
結果的に、宅建業者の建物の取得についての仕入税額控除の可否については、この「入居者の有無による判定」に加え「居住用貸付建物の仕入税額控除制限」と「インボイス制度」によって次のように極めて複雑なものになってしまったのです。
誰から | 用途 | 取得金額 | 所有期間 | 取得目的 | 消費税額控除 |
課税事業者 | 事業用 | 自社・賃貸用 | ◯全額控除可 | ||
販売用 | ◯全額控除可 | ||||
居住用 | 1000万円未満 | 自社・賃貸用 | ×全額控除不可 | ||
販売用
(賃借人あり) |
△共通対応
|
||||
販売用
(賃借人なし) |
◯全額控除可
|
||||
1000万円以上 | 3年以内 | 自社・賃貸用 | ×全額控除不可 | ||
販売用
(賃借人あり) |
△共通対応
(販売時) |
||||
販売用
(賃借人なし) |
◯全額控除可
(販売時) |
||||
3年超 | 自社・賃貸用 | ×全額控除不可 | |||
販売用
(賃借人あり) |
×全額控除不可 | ||||
販売用
(賃借人なし) |
○全額控除可 | ||||
個人・免税事業者 | 事業用 | 自社・賃貸用 | ×全額控除不可 | ||
販売用 | ◯全額控除可 | ||||
居住用 | 1000万円未満 | 自社・賃貸用 | ×全額控除不可 | ||
販売用
(賃借人あり) |
△共通対応 | ||||
販売用
(賃借人なし) |
◯全額控除可 | ||||
1000万円以上 | 3年以内 | 自社・賃貸用 | ×全額控除不可 | ||
販売用
(賃借人あり) |
△共通対応
(販売時) |
||||
販売用
(賃借人なし) |
◯全額控除可 | ||||
1000万円以上 | 3年超 | 自社・賃貸用 | ×全額控除不可 | ||
販売用
(賃借人あり) |
×全額控除不可 | ||||
販売用
(賃借人なし) |
○全額控除可 |
ということで、やってみたら思わぬ問題がたくさん出てきそうな「インボイス制度」
免税事業者だけの問題ではなく、課税事業者にも飛び火することもあります。また、経理担当者やシステム担当者だけの問題ではなく、販売担当者や購買担当者にも影響を及ぼす大きな問題なのです。
ですから、ビジネスパーソンであれば、他人事ではなく、今からきちんとその制度の内容とどんな対応をすべきかを理解しておく必要があるといえるでしょう。
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