オーナーチェンジされた物件は消費税の経過措置が継続されるのか？
オーナーチェンジをすると賃貸契約は変わるが
賃貸用不動産については、入居者がいる状態で収益用不動産として売買がされることが一般的です。
売買後は、旧大家さんから新大家さんに「オーナーチェンジ」がされ、賃貸契約については、入居者と新大家さんとの間のものとなります。
さて、消費税の税率が変わったとしても、一定の要件を満たすものは、従来の成立が強制的に適用される「消費税の経過措置」があります。
不動産の賃貸契約についても、2019年3月31日以前に締結された一定の要件を満たすものについては、消費税が10%に税率が上がった後も、税率8%を適用しなくてはなりません。
では、オーナーチェンジがされた物件の賃貸契約については、その経過措置は引き継がれるのでしょうか？
そこで、今回はオーナーチェンジと消費税の経過措置についてまとめてみることにします。
賃貸借についての消費税の経過措置
本来、2019年10月分以降の家賃及び賃借料については消費税率10%が適用されますが、次の要件を満たす場合には、消費税率8%が適用されます。
(1)2019年3月31日までに締結された契約に基づく賃貸借であること
(2)2019年9月30日までに賃貸借が始まっていること
(3)資産の貸付期間とその期間中の対価が定められていること
加えて
(4)その「対価の額の変更を求めることができる」旨の定めが「ない」こと
または
(5)一方または双方が「いつでも解約を申し出ることができる」旨の定めが「ない」こと並びにその賃料の合計が資産の取得費＋付随費用の90%以上となることが契約書で定められていること
このうち(5)はリース契約では見られますが、不動産の賃貸借では現実的ではないため、実際に経過措置が受けられるのは(1)＋(2)＋(3)＋(4)が満たされたときということになるでしょう。
オーナーチェンジがされても消費税の経過措置は原則として継続
2019年3月31日以後に新たに契約を締結した場合には、消費税の経過措置の対象とはならず消費税の税率は10%が適用されます。
では、オーナーチェンジがされた場合はどうでしょう。大家さんが変わるので、新たに契約を締結したことになりそうです。
しかし、通常は、オーナーチェンジがされたとしても、入居者に対しては、振込先変更の通知がされるだけで、賃貸契約を見直すということ少ないのではないでしょうか。
ですから、オーナーチェンジがされたとしても新大家さんと入居者との契約が従前の契約をそのまま引き継いだものであれば、消費税の経過措置もそのまま継続され、消費税の税率は8%のままとなります。
一方で、オーナーチェンジを機に賃料や敷金の償却や賃貸期間などその契約内容に変更がされた場合には、その時点で新たな契約がなされたものとして、以後の消費税については経過措置の対象とならず、消費税率は10%となるのです。
まあ、仮に消費税の税率が上がったとしても、入居者が原則課税を適用する消費税の納税義務者であれば、その分消費税の納税額の計算上差し引く控除対象仕入税額が多くなるので、別に自分の懐が痛むわけではないですけどね。
そこが理解されずに、消費税増減税の事業者への影響が語られていることが多いような気も。
消費税率アップの影響が出るのは、免税事業者や簡易課税を選択している事業者、そして消費税を価格に転嫁できない零細事業者ということなのです。
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