不動産賃貸契約の経過措置が終わった月の消費税の処理が厄介なことに
消費税率が10%になっても8%のままの取引も
消費税は2019年10月より、税率は10%になりました。
しかし、一定の取引については、10月以降のものであっても、強制的に8%が適用される「経過措置」というものがあります。
その中でも、リースや不動産など資産の貸付については、経過措置が適用される期間も長くなりがちで注意が必要です。
では、この資産の貸付についての経過措置が終了したあとの処理はどうなるのでしょうか？
そこで、今回は、不動産貸付について、経過措置終了時点で面倒なことが起きるケースについて考えてみようと思います。
資産の貸付についての経過措置とは
2019年10月以降の資産の貸付であっても、次の要件をすべて満たす場合には、消費税率8%を「適用しなくてはなりません」
(1)2019年3月31日までに締結された契約に基づく賃貸借であること
(2)2019年9月30日までに賃貸借が始まっていること
(3)資産の貸付期間とその期間中の対価が定められていること
加えて
(4)その「対価の額の変更を求めることができる」旨の定めが「ない」こと
または
(5)一方または双方が「いつでも解約を申し出ることができる」旨の定めが「ない」こと並びにその賃料の合計が資産の取得費＋付随費用の90%以上となることが契約書で定められていること
このうち(5)はリース契約では見られますが、不動産の賃貸借では現実的ではないため、実際に経過措置が受けられるのは(1)＋(2)＋(3)＋(4)が満たされたときということになるでしょう。
不動産の賃貸契約は終了日の記載のないケースも
不動産の賃貸契約書を見ると、その契約期間について「◯年◯月◯日から×年間」という記載がされているケースが多く見られます。
通常、賃貸期間が1月未満の場合には日割りで家賃が計算され、契約当初の月数が1月未満の場合には、その日割り家賃のやり取りがされた上で、以後は毎月の家賃の収受がされるということが一般的のはずです。
では、この経過措置はいつまで適用されるのでしょうか？
例えば、契約書上の契約期間が「2019年1月10日から2年間」というのであれば、契約満了日は2021年1月9日までということでしょう。
一方で、契約当初の1月未満の日数分については、当初に日割りで家賃のやり取りがなされ、以後は月初から月末までの分を一月分として家賃の収受がなされているはずです。
そうなると、上記の場合の2021年1月分の家賃については、1月9日までの分については、消費税の経過措置適用され8%が、1月10日から31日までの分については、消費税の経過措置は適用されないので10%の消費税率が適用されるというややこしいことになる。
実際に、そんな処理をしているのかどうかはわらないです。
大家さんからすると「最悪うちが差額の消費税は払うから、もう、1月分までは8%でいいわ」というケースも多いのかもしれません。
自動更新が経過措置の提供になるのは、最新の更新日で
なお、不動産の賃貸契約には、どちらかの解約の意思がない場合には、契約期間満了後も自動的に同じ契約期間で賃貸契約が更新される条項が記載されていることが多いものです。
その場合には、2019年3月31日までに契約されたもので、他の要件を満たす限り、ずっと、消費税8%が適用されるわけではありません。
あくまでも、最新の契約が始まった日＝解約期限を過ぎて自動的に更新がスタートした日が、2019年3月31日以前の契約期間については、消費税率8%が適用されるということです。
消費税率8%が継続されるというのは一見ありがたいようなことですが、原則課税の課税事業者であれば、貸主も借主も自己負担が生じるわけでもなく損得もないので、面倒だけが残るようなものですね。
次回の消費税増税に備えて、不動産賃貸契約期間は「契約期間は◯月末日までの◯年◯日間」と記載するようにしておきましょう。
どっちにしろ、退去時の家賃は、日割り計算なんですから。
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